Ev sahipleri ve kiracılar dikkat! Konut alan içindeki kiracıyı çıkarabilir...

Kiralık ve satılık ev fiyatlarındaki sert artışlar beraberinde şikayetleri de getirdi. Tahliye taahhüdü, beş yılı doldurmadan kiracıyı çıkarmak ya da satışın tapudan dönmesi gibi sorunlar son dönemde katlandı. Bu durum dikkatleri kiracı ve ev sahibi haklarına çevirdi. İşte konut alırken ya da kiralarken bilmeniz gerekenler...

ÇEVRE 25.04.2022, 14:51
Ev sahipleri ve kiracılar dikkat! Konut alan içindeki kiracıyı çıkarabilir...

Merkez Bankası verilerine göre Türkiye'de konut fiyatları şubatta bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 96,4 artarak rekor tazeledi. BETAM’ın Kiralık Konut Piyasası araştırmasına göre ise Türkiye’de ortalama kiralık konut ilan metrekare fiyatındaki yıllık artış aynı dönemde yüzde 84,2 ile 30 TL’ye yükseldi. Yıllık kira artış oranı ise İstanbul’da yüzde 112,3, Ankara’da yüzde 106,7, İzmir’de yüzde 74 oldu.

Villalarda bayram yoğunluğu! Haftalığı 10 bin ile 110 bin lira arasında değişiyor
Pandemi ve devamında enflasyon süreci ile hem satılık hem de kiralık ev fiyatlarındaki yükseliş durdurulamaz hale gelirken şikâyetler de katlandı. Mülk sahiplerinin devir aşamasında satıştan vazgeçtikleri, kiracıları konut ve işyerlerinden çıkarıp yeni kiracılarla yüksek fiyatlarla yeni sözleşme yapmaya çalıştıkları, kira bedellerine ara dönem artışı talep ettikleri ve benzerleri son dönemde en çok rastlanan şikâyetler arasında yer almaya başladı. Yaşanan birçok sorun karşısında dikkatler kiracı ve ev sahiplerinin haklarına çevirdi.

Konut alırken ya da kiralarken dikkat etmeniz gerekenler
NOTERDE YAPILAN SÖZLEŞMELERİN GEÇERLİLİĞİ YOK
Gayrimenkul satışının geçerli olabilmesi için sözleşmenin resmi şekilde düzenlenmesi gerekiyor. Buna göre konut satışı yalnızca Tapu Sicil Müdürlüğü'nde yapılabilir, noterde veya kişilerin kendi aralarında yaptıkları sözleşmelerin herhangi bir geçerliliği yok. Alıcının özel yükümlülüğüne riayet ederek satın alacağı konutun tapu kaydını incelemesi öneriliyor. Böylece alıcı, konut üzerinde haciz veya herhangi bir irtifak hakkı (kullanma ve yararlanma hakkı) olup olmadığını öğrenebilir. Diğer yandan, tapu siciline güven ilkesi uyarınca tapu kütüğündeki tescile dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan iyi niyetli üçüncü kişinin bu kazanımı korunuyor.

SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ İSTEYEBİLİRSİNİZ
Konut satışlarında devir aşamasına gelindiğinde mülk sahibinin anlık fiyat artışı talep ettiği veya fiyatların daha çok yükseleceği beklentisiyle satıştan vazgeçtiği belirtiliyor. Satış şartlarında anlaştıklarını düşünen alıcı devir aşamasına kadar kredi almış, tasarruflarını nakde çevirmiş veya birtakım taahhütler altına girmiş olabiliyor. Bu durumda mağduriyetin önlenmesi için taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılması tavsiye ediliyor. Bu sözleşme noterde ve en çok 10 yıllık süre için yapılır ve tapuya şerh edilirse satıcı dışında üçüncü kişilere karşı da öne sürülebilir.

Konut fiyatlarındaki aşırı artışın sonucu olarak son dönemde konut alanların önceliklerinin depreme dayanıklılık değil nispeten düşük fiyat olduğu belirtiliyor. Konut deprem yönetmeliğine aykırı inşa edilmişse veya imar affı kapsamına girmişse, ortaya çıkabilecek aykırılıklardan doğacak maddi, manevi zararlara dikkat çekiliyor. Sığınak olması gereken yerlerin konut haline getirilip ters dubleks ismiyle satışa sunulması bu aykırılıkların çok rastlanan örneklerinden. Alıcının konutu devralmadan bu gibi hususları da araştırması tavsiye ediliyor. Vekaleten yapılan konut satış işlemlerinde mülk sahibinin ve alıcının zarara uğradığı da görülüyor. Örneğin satış bedeli satıcının eline geçmiyor veya alıcı konuta fiilen sahip olmadan başkasına devrediliyor.

Mülk sahibi konut satışı için üçüncü şahsa yetki verecekse vekaletnamede satış bedelinin asile ödeneceğinin yazması öneriliyor. Bu şekilde para doğrudan mülk sahibine gidiyor. Alıcı vekil tayin edecekse de vekaletnamenin sadece belirli süre içinde ve mümkünse konutla ilgili detay verilerek satın almaya olanak sağlayacak şekilde düzenlenmesi öneriliyor. Belirli bir iş için her türlü işlemi yapmayı sağlayacak genel vekaletname düzenlenmesi önerilmiyor. Öte yandan, örneğin yetkisi olmayan vekil, konutu üçüncü kişiye devredip o kişi adına tescil edilmesine neden olmuş olabilir. Mülk sahibi, vekalet görevinin kötüye kullanılması nedeniyle tapu iptal ve tescil davası açabilir.

KİRADA KRİTİK ZAMAN BEŞ YIL
Konut kiralarının aşırı yükselmesi ve kiralık konut stokundaki daralma kiracıları güç durumda bırakmaya başladı. Birçok mülk sahibinin, konutu daha yüksek bedelle kiraya vermek için kiracısının tahliyesini talep ettiği, bir kısmının da kiracısından ara zam talep ettiği haberleri giderek artıyor.

KİM HANGİ HAKKA SAHİP?
Mülk sahibi, sözleşmesi beş yılını doldurmamış kiracıdan TÜFE’nin 12 aylık ortalamasından daha yüksek kira artışı talep edemez. 1 Temmuz 2020’den itibaren tacir olarak faaliyet gösteren kiracılar açısından da bu oran uygulanmaya başlandı. Mülk sahibi, konutlarda genel olarak bir yılı kapsayan kira dönemi bitmeden kira bedelinde ara zam veya başka bir ad altında artış talep edemez. Kiracı sözleşme bitiminden en az 15 gün önce fesih bildiriminde bulunmazsa sözleşme kira bedeli hariç aynı koşullarla 1 yıl uzar.

TAHLİYE TAAHHÜDÜ GEÇERSİZ
Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz. Sözleşme başlangıcında alınan tahliye taahhüdünün herhangi bir geçerliliği yok. Mülk sahibi gereksinim amacıyla boşaltılmasını sağladığı konutu, haklı sebep olmaksızın, 3 yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.

KİRACININ TAZMİNAT HAKKI VAR
Yeniden kiralama yasağına uymayan mülk sahibi, kiracısına son kira bedelinin 1 yıllık toplamını tazminat olarak öder. Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler (aidat) dışında ödeme yükümlülüğü getirilemez. Zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülükler mülk sahibine ait. Kira tespit davası geriye dönük açılamaz, yeni kira dönemini kapsar. Geriye dönük kiraların tespit davasına konu edilebileceği sözleşmede belirtilse bile geçerliliği yok.

5 YILDA EMSAL ARTIŞ, 10 YILDA KOŞULSUZ TAHLİYE
12 aylık TÜFE ortalaması üzerinde kira artışı talebi olan mülk sahibi her 5 yılda bir, kira bedelinin emsal kira bedelleri göz önünde bulundurularak belirlenmesi için dava açabilir. Mülk sahibi, kendisi, ailesi ya da bakmakla yükümlü olduğu kişilerin gereksinimi nedeniyle kiracının tahliyesini isteyebilir ancak gereksinimin gerçek, samimi ve devamlı olduğunu ispatlamalıdır. Mülk sahibi, belirli süreli kira sözleşmesi bittikten sonra ve uzama yılları toplamı 10 yılı geçtikten sonra, kira dönemi bitiminden 3 ay önce kiracıya yapacağı bildirimle sözleşmeyi feshederek kiracısını koşulsuz olarak tahliye edebilir. Konutun yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında konutun kullanımı imkansızsa mülk sahibi, fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak 1 ay içinde açacağı dava ile kira sözleşmesini sona erdirebilir.

KONUT ALAN İÇİNDEKİ KİRACIYI ÇIKARABİLİR
Konutu satın alan, gereksinim nedeniyle, edinme tarihinden başlayarak 1 ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirerek, kira sözleşmesini 6 ay sonra açacağı davayla sona erdirebilir. Konutu satın alan ayrıca 1 ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirerek eski kira sözleşmesinin bitiminden itibaren tahliye davası açabilir.

KİRACI HANGİ HALLERDE ÇIKARILABİLİR?
Kiracı konutu istediği zaman boşaltamaz; oturmadığı halde sözleşme sonuna kadar kira ödemek zorunda kalabilir. Kiracı kira bedelini ödemediği için 2 haklı ihtar almışsa, mülk sahibi sözleşmeyi duruma göre icraya başvurarak veya dava yoluyla sona erdirebilir. Kat malikleri, bir kiracının apartman huzurunu bozan davranışları nedeniyle tahliyesi için dava açabilir.

KİRACI İZİN VERMEKLE YÜKÜMLÜ
Konutun kiraya verilmiş olması satışını engellemez. Kiracı, üçüncü kişinin konutu gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür. Depozito 3 aylık kira bedelini geçemez, kira ilişkisi bitinceye kadar çekilmemek üzere vadeli hesaba yatırılır.

MYNET

Yorumlar (1)
Erman 4 hafta önce
Yahu bu kiracının ne çok hakkı var adam bir mülkü almak için yıllarını veriyor kiracı babasının mülkü gibi kullanıyor öyle şey olmaz piyasada enflasyon yüzde yüzde kiracıya ö şekilde arttıracak bir insanın mülk sahibi olması suçmuş AKP liler mülkü erini yüzde 12 artırsın görelim
7
parçalı az bulutlu
Namaz Vakti 21 Mayıs 2022
İmsak
Güneş
Öğle
İkindi
Akşam
Yatsı
Puan Durumu
Takımlar O P
1. Sakaryaspor 38 84
2. 1461 Trabzon FK 38 74
3. Bodrumspor 38 72
4. Sivas Belediyespor 38 69
5. An Zentrum Bayburt Özel İdarespor 38 66
6. Silahtaroğlu Vanspor FK 38 66
7. Çorum FK 38 65
8. Afjet Afyonspor 38 62
9. Ankaraspor 38 55
10. Somaspor 38 53
11. İnegölspor 38 51
12. Etimesgut Belediyespor 38 47
13. Serik Belediyespor 38 45
14. Sarıyer 38 43
15. Diyarbekirspor 38 41
16. Adıyaman FK 38 41
17. Turgutluspor 38 37
18. Ergene Velimeşespor 38 35
19. Niğde Anadolu FK 38 29
20. Kahramanmaraşspor 38 19
Takımlar O P
1. Trabzonspor 37 81
2. Fenerbahçe 37 70
3. Konyaspor 37 67
4. Başakşehir 37 62
5. Alanyaspor 37 61
6. Antalyaspor 38 59
7. Beşiktaş 37 58
8. Karagümrük 37 57
9. Adana Demirspor 37 52
10. Galatasaray 38 52
11. Sivasspor 37 51
12. Kasımpaşa 37 50
13. Hatayspor 37 50
14. Kayserispor 37 47
15. Gaziantep FK 38 46
16. Giresunspor 37 45
17. Rizespor 38 36
18. Altay 37 34
19. Göztepe 37 28
20. Ö.K Yeni Malatya 37 20
Takımlar O P
1. Ankaragücü 35 67
2. Ümraniye 35 67
3. Bandırmaspor 36 62
4. İstanbulspor 36 60
5. Erzurumspor 36 58
6. Eyüpspor 36 57
7. Samsunspor 36 51
8. Boluspor 36 50
9. Manisa Futbol Kulübü 36 49
10. Tuzlaspor 36 49
11. Denizlispor 36 49
12. Keçiörengücü 35 48
13. Gençlerbirliği 35 48
14. Altınordu 36 45
15. Adanaspor 35 45
16. Bursaspor 35 41
17. Kocaelispor 35 41
18. Menemen Belediyespor 35 38
19. Balıkesirspor 36 12
Takımlar O P
1. M.City 37 90
2. Liverpool 37 89
3. Chelsea 37 71
4. Tottenham 37 68
5. Arsenal 37 66
6. M. United 37 58
7. West Ham United 37 56
8. Wolverhampton Wanderers 37 51
9. Leicester City 37 49
10. Brighton 37 48
11. Brentford 37 46
12. Newcastle 37 46
13. Crystal Palace 37 45
14. Aston Villa 37 45
15. Southampton 37 40
16. Everton 37 39
17. Burnley 37 35
18. Leeds United 37 35
19. Watford 37 23
20. Norwich City 37 22