30.03.2020, 00:11

Koronavirüsün iş yeri kira sözleşmelerine etkisi

Çin’in Wuhan kentinde ortaya çıkan ve tüm dünyayı tehdit etmeye devam eden, Dünya Sağlık Örgütü tarafından pandemi olarak nitelendirilen Corona virüsü (Kovid-19) salgınından vatandaşları korumak ve salgının yayılmasını engellemek amacıyla önlemler alınmaya devam ediyor. T.C. İçişleri Bakanlığı İller İdaresi Genel Müdürlüğü’nün bütün illere dağıtılmak üzere hazırladığı 16.03.2020 tarihli “Coronavirüs Tedbirleri” konulu genelge uyarınca kahvehane, kıraathane, kafeterya, kır bahçesi, nargile salonu, nargile kafe, internet salonu, internet kafe, her türlü oyun salonları (atari, playstation vb.), her türlü kapalı çocuk oyun alanları (AVM ve lokanta içindekiler dahil), çay bahçesi, dernek lokalleri, lunapark, yüzme havuzu, hamam, sauna, kaplıca, masaj salonu, SPA ve spor merkezlerinin faaliyetleri geçici bir süreliğine durdurulmuştur.

İşletmelerin faaliyetlerine ara vermesinin neticesinde ekonomik kaygılar oluşmaya başlamıştır. Bunların akabinde kira sözleşmelerinin nasıl ifa edileceği hususunda akıllarda soru işaretleri oluşmaya başlamıştır. Buradan yola çıkarak, bu yazımızda genelge kapsamında faaliyetlerini geçici bir süreliğine durduran iş yerlerinin kira bedeli ödeme borcunun hukuken nasıl değerlendirilmesi gerektiği konusundaki düşüncelerimize yer vereceğiz.

Korona virüs salgınına bağlı olarak bazı iş yerlerinin faaliyetlerinin durdurulmasının hangi hukuki kurumla çözümlenmesi gerektiği konusunda tereddütler vardır. Kimi hukukçular kusursuz ifa imkansızlığı yarattığını; kimileri aşırı ifa güçlüğü ile çözümlenmesi gerektiğini düşünürken; bir kısım ise ayıp ve temerrüt hükümleriyle çözüm bulmaya çalışmaktadır.

Mücbir sebep Yargıtay kararlarında; “Sorumlu veya borçlunun faaliyet ve işletmesi dışında meydana gelen genel bir davranış normunun veya borcun ihlaline mutlak ve kaçınılmaz bir şekilde yol açan, öngörülmesi ve karşı konulması mümkün olmayan olağanüstü bir olay’’ olarak tanımlanmıştır. Yargıtay’ın tanımından yola çıkarak korona virüs ile mücbir sebep ilişkisi incelendiği zaman, korona virüs için de önceden öngörülmesi ve karşı konulması mümkün olmayan olağanüstü bir halden bahsetmek mümkündür.

TBK’nın aşırı ifa güçlüğü başlıklı 138. maddesi: “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.” şeklindedir.

Kanaatimizce, iş yeri kira sözleşmeleri bakımından aşırı ifa güçlüğü hükümleri uygulanmalıdır ve korona virüs salgınının mücbir sebep olarak kabul edilmesi gerekmektedir. Mücbir sebep olarak kabul edilmesi halinde, sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun varlığı da kabul edilmiş olacaktır. Bu durumun borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıktığı malumdur. Toplum sağlığının korunması maksadıyla işletmelerinin faaliyetlerine bir süre ara vermek zorunda kalan işletmeler bakımından, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olan olguların kendisinden ifanın istenmesinin dürüstlük kurallarına aykırı düşecek şekilde aleyhine değiştiği hususu da ortadadır.

Borçlu borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Kira sözleşmeleri niteliği itibarıyla sürekli edimli sözleşmeler olması sebebiyle uyarlanmasının mümkün olmaması halinde kiracı tarafından fesih hakkı kullanılabilecektir.

1 Mart 2020 tarihi itibarıyla yürürlüğe girecek iş yeri kira ödemelerine ilişkin Torba Yasa’da yer alan madde şu şekildedir: “1 Mart 2020’den 30 Haziran 2020’ye kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi, kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacak, söz konusu bu hüküm 1 Mart 2020’den itibaren uygulanacak.”

Bu madde uyarınca 1 Mart 2020’den 30 Haziran 2020’ye kadar olan zaman zarfı içerisinde iş yeri kiralarının ödenememesi halinde kiraya veren bakımından bu durum kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacaktır.

Av. Begüm GÜREL (LL.M.)

Stj. Av. Mücahit Tayfun MANDIRA

Yorumlar (2)
MEHMET SELİM SEVEN 2 ay önce
Sezer Türk Kardeşim, Kira sözleşmeni fesih hakkın vardır.Kira sözleşmeni iptal edebilirsin?
Sezer turk 2 ay önce
Universite ogrencisiyim evsahibi okul bitene kadar tarafimiza sozlesme yaptı benim okulumun bitmesine 4 ayim kaldı
Virus nedeniyle okulumuz kapanmasina rağmen ev sahibi sozlesmeyi one surerek 4 aylikkirasini istemektedir bu kirayi odemek zorundamiyim tsk
açık
Namaz Vakti 30 Mayıs 2020
İmsak 02:53
Güneş 04:38
Öğle 12:09
İkindi 16:02
Akşam 19:29
Yatsı 21:07
Puan Durumu
Takımlar O P
1. BANDIRMASPOR 28 60
2. ANKARA DEMİRSPOR 28 57
3. GMG KASTAMONUSPOR 28 53
4. TUZLASPOR A.Ş. 28 53
5. SAKARYASPOR A.Ş. 28 51
6. KIRŞEHİR BELEDİYE SPOR 28 47
7. VAN SPOR FUTBOL KULÜBÜ 28 44
8. UŞAK SPOR A.Ş. 28 44
9. PİSERRO KAHRAMANMARAŞSPOR 28 41
10. ERGENE VELİMEŞE SPOR 28 37
11. BODRUM BELEDİYESİ BODRUMSPOR 28 36
12. SİVAS BELEDİYE SPOR 28 36
13. BAYBURT ÖZEL İDARE SPOR 28 35
14. EYÜPSPOR 28 29
15. ETİMESGUT BELEDİYESPOR 28 28
16. NİĞDE ANADOLU FK 28 17
17. ELAZIĞSPOR 28 16
18. KARDEMİR KARABÜKSPOR 28 6
Takımlar O P
1. Trabzonspor 26 53
2. Başakşehir 26 53
3. Galatasaray 26 50
4. Sivasspor 26 49
5. Beşiktaş 26 44
6. Alanyaspor 26 43
7. Fenerbahçe 26 40
8. Göztepe 26 37
9. Gaziantep FK 26 32
10. Denizlispor 26 31
11. Antalyaspor 26 30
12. Gençlerbirliği 26 28
13. Kasımpaşa 26 26
14. Konyaspor 26 26
15. Malatyaspor 26 25
16. Çaykur Rizespor 26 25
17. Ankaragücü 26 23
18. Kayserispor 26 22
Takımlar O P
1. Hatayspor 28 53
2. Erzurum BB 28 47
3. Bursaspor 28 46
4. Adana Demirspor 28 45
5. Akhisar Bld.Spor 28 45
6. Fatih Karagümrük 28 43
7. Altay 28 43
8. Ümraniye 28 40
9. Giresunspor 27 38
10. Keçiörengücü 28 35
11. Balıkesirspor 28 35
12. Menemen Belediyespor 28 35
13. İstanbulspor 27 33
14. Altınordu 28 31
15. Boluspor 28 25
16. Osmanlıspor 28 24
17. Adanaspor 28 20
18. Eskişehirspor 28 17
Takımlar O P
1. Liverpool 29 82
2. Man City 28 57
3. Leicester City 29 53
4. Chelsea 29 48
5. M. United 29 45
6. Wolverhampton 29 43
7. Sheffield United 28 43
8. Tottenham 29 41
9. Arsenal 28 40
10. Burnley 29 39
11. Crystal Palace 29 39
12. Everton 29 37
13. Newcastle 29 35
14. Southampton 29 34
15. Brighton 29 29
16. West Ham 29 27
17. Watford 29 27
18. Bournemouth 29 27
19. Aston Villa 28 25
20. Norwich City 29 21