banner56

banner55

30.03.2020, 00:11

Koronavirüsün iş yeri kira sözleşmelerine etkisi

Çin’in Wuhan kentinde ortaya çıkan ve tüm dünyayı tehdit etmeye devam eden, Dünya Sağlık Örgütü tarafından pandemi olarak nitelendirilen Corona virüsü (Kovid-19) salgınından vatandaşları korumak ve salgının yayılmasını engellemek amacıyla önlemler alınmaya devam ediyor. T.C. İçişleri Bakanlığı İller İdaresi Genel Müdürlüğü’nün bütün illere dağıtılmak üzere hazırladığı 16.03.2020 tarihli “Coronavirüs Tedbirleri” konulu genelge uyarınca kahvehane, kıraathane, kafeterya, kır bahçesi, nargile salonu, nargile kafe, internet salonu, internet kafe, her türlü oyun salonları (atari, playstation vb.), her türlü kapalı çocuk oyun alanları (AVM ve lokanta içindekiler dahil), çay bahçesi, dernek lokalleri, lunapark, yüzme havuzu, hamam, sauna, kaplıca, masaj salonu, SPA ve spor merkezlerinin faaliyetleri geçici bir süreliğine durdurulmuştur.

İşletmelerin faaliyetlerine ara vermesinin neticesinde ekonomik kaygılar oluşmaya başlamıştır. Bunların akabinde kira sözleşmelerinin nasıl ifa edileceği hususunda akıllarda soru işaretleri oluşmaya başlamıştır. Buradan yola çıkarak, bu yazımızda genelge kapsamında faaliyetlerini geçici bir süreliğine durduran iş yerlerinin kira bedeli ödeme borcunun hukuken nasıl değerlendirilmesi gerektiği konusundaki düşüncelerimize yer vereceğiz.

Korona virüs salgınına bağlı olarak bazı iş yerlerinin faaliyetlerinin durdurulmasının hangi hukuki kurumla çözümlenmesi gerektiği konusunda tereddütler vardır. Kimi hukukçular kusursuz ifa imkansızlığı yarattığını; kimileri aşırı ifa güçlüğü ile çözümlenmesi gerektiğini düşünürken; bir kısım ise ayıp ve temerrüt hükümleriyle çözüm bulmaya çalışmaktadır.

Mücbir sebep Yargıtay kararlarında; “Sorumlu veya borçlunun faaliyet ve işletmesi dışında meydana gelen genel bir davranış normunun veya borcun ihlaline mutlak ve kaçınılmaz bir şekilde yol açan, öngörülmesi ve karşı konulması mümkün olmayan olağanüstü bir olay’’ olarak tanımlanmıştır. Yargıtay’ın tanımından yola çıkarak korona virüs ile mücbir sebep ilişkisi incelendiği zaman, korona virüs için de önceden öngörülmesi ve karşı konulması mümkün olmayan olağanüstü bir halden bahsetmek mümkündür.

TBK’nın aşırı ifa güçlüğü başlıklı 138. maddesi: “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.” şeklindedir.

Kanaatimizce, iş yeri kira sözleşmeleri bakımından aşırı ifa güçlüğü hükümleri uygulanmalıdır ve korona virüs salgınının mücbir sebep olarak kabul edilmesi gerekmektedir. Mücbir sebep olarak kabul edilmesi halinde, sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun varlığı da kabul edilmiş olacaktır. Bu durumun borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıktığı malumdur. Toplum sağlığının korunması maksadıyla işletmelerinin faaliyetlerine bir süre ara vermek zorunda kalan işletmeler bakımından, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olan olguların kendisinden ifanın istenmesinin dürüstlük kurallarına aykırı düşecek şekilde aleyhine değiştiği hususu da ortadadır.

Borçlu borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Kira sözleşmeleri niteliği itibarıyla sürekli edimli sözleşmeler olması sebebiyle uyarlanmasının mümkün olmaması halinde kiracı tarafından fesih hakkı kullanılabilecektir.

1 Mart 2020 tarihi itibarıyla yürürlüğe girecek iş yeri kira ödemelerine ilişkin Torba Yasa’da yer alan madde şu şekildedir: “1 Mart 2020’den 30 Haziran 2020’ye kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi, kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacak, söz konusu bu hüküm 1 Mart 2020’den itibaren uygulanacak.”

Bu madde uyarınca 1 Mart 2020’den 30 Haziran 2020’ye kadar olan zaman zarfı içerisinde iş yeri kiralarının ödenememesi halinde kiraya veren bakımından bu durum kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacaktır.

Av. Begüm GÜREL (LL.M.)

Stj. Av. Mücahit Tayfun MANDIRA

Yorumlar (2)
MEHMET SELİM SEVEN 6 ay önce
Sezer Türk Kardeşim, Kira sözleşmeni fesih hakkın vardır.Kira sözleşmeni iptal edebilirsin?
Sezer turk 6 ay önce
Universite ogrencisiyim evsahibi okul bitene kadar tarafimiza sozlesme yaptı benim okulumun bitmesine 4 ayim kaldı
Virus nedeniyle okulumuz kapanmasina rağmen ev sahibi sozlesmeyi one surerek 4 aylikkirasini istemektedir bu kirayi odemek zorundamiyim tsk
12°
az bulutlu
Namaz Vakti 27 Eylül 2020
İmsak 04:29
Güneş 05:51
Öğle 12:03
İkindi 15:26
Akşam 18:05
Yatsı 19:21
Puan Durumu
Takımlar O P
1. MANİSA FUTBOL KULÜBÜ 2 6
2. UŞAK SPOR A.Ş. 2 6
3. ANAGOLD 24ERZİNCANSPOR 2 6
4. SANCAKTEPE FUTBOL KULÜBÜ A.Ş. 2 4
5. HEKİMOĞLU TRABZON 2 4
6. HACETTEPE SPOR 2 4
7. AFJET AFYONSPOR 2 4
8. ZONGULDAK KÖMÜRSPOR A.Ş. 2 4
9. ANKARA DEMİRSPOR 2 3
10. GÜMÜŞHANESPOR 2 3
11. SARIYER 2 2
12. NİĞDE ANADOLU FK 2 1
13. İNEGÖLSPOR 2 1
14. KOCAELİSPOR 2 1
15. KAHRAMANMARAŞSPOR A.Ş. 1 0
16. ÇORUM FK 1 0
17. ERGENE VELİMEŞE SPOR 2 0
18. AMED SPORTİF FAALİYETLER 2 0
19. ŞANLIURFASPOR 2 0
Takımlar O P
1. Karagümrük 3 7
2. Hatayspor 3 7
3. Galatasaray 2 6
4. Alanyaspor 2 6
5. Erzurumspor 3 6
6. Göztepe 3 5
7. Trabzonspor 3 4
8. Beşiktaş 2 4
9. Antalyaspor 2 4
10. Fenerbahçe 2 4
11. Kasımpaşa 3 3
12. Sivasspor 2 3
13. Kayserispor 3 3
14. Gaziantep FK 3 2
15. Konyaspor 1 1
16. Gençlerbirliği 2 1
17. Denizlispor 2 1
18. Malatyaspor 3 1
19. Ankaragücü 1 0
20. Çaykur Rizespor 2 0
21. Başakşehir 3 0
Takımlar O P
1. Ankara Keçiörengücü 3 7
2. İstanbulspor 3 6
3. Adanaspor 3 5
4. Samsunspor 2 4
5. Akhisar Bld.Spor 3 4
6. Adana Demirspor 2 4
7. Giresunspor 3 4
8. Tuzlaspor 2 4
9. Balıkesirspor 3 3
10. Bursaspor 3 3
11. Altınordu 2 3
12. Bandırmaspor 2 3
13. Ankaraspor 2 3
14. Ümraniye 3 3
15. Altay 2 1
16. Boluspor 2 1
17. Eskişehirspor 2 1
18. Menemen Belediyespor 2 1
Takımlar O P
1. Everton 3 9
2. Leicester City 2 6
3. Arsenal 2 6
4. Liverpool 2 6
5. Crystal Palace 3 6
6. Chelsea 3 4
7. Tottenham 2 3
8. Man City 1 3
9. Aston Villa 1 3
10. Leeds United 2 3
11. Brighton 3 3
12. Wolverhampton 2 3
13. M. United 2 3
14. Newcastle 2 3
15. Southampton 3 3
16. West Bromwich 3 1
17. Burnley 2 0
18. West Ham 2 0
19. Sheffield United 2 0
20. Fulham 2 0