TUİK tarafından açıklanan verilere göre Şubat ayında konut satışları bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 31,6 azalarak 81 bin 222 adede geriledi. Bu yılın Ocak ayına göre satış adetlerinde bir miktar artış gözlense de henüz satışlardaki düşüş trendinin sona erdiğini söylemek için erken. Faizlerin ulaştığı seviyeler nedeniyle ipotekli konut satışlarında yüzde 70,5 oranında düşüş yaşanması bunun en başta gelen nedenlerinden biri. 2018 yılından itibaren bir duraklama dönemine giren inşaat sektörü, Covid-19 salgınıyla birlikte çökmenin eşiğine gelirken hükümet tarafından hayata geçirilen ekonomik önlemlerle birlikte 2020’yi kazançlı kapattı. Ev satın almak isteyen vatandaşlar, düşük faiz ortamının sunduğu fırsatları değerlendirince yakalanan rekor satış adetleri konut fiyatlarında da yüksek oranda artışlara neden oldu. Van ili genelinde konut fiyatlarındaki artış oranı geçen sene yüzde 32,0 seviyelerinde gerçekleşti.
Ancak, bahar havası fazla uzun sürmedi. Ortaya çıkan problemler sebebiyle ekonomi politikasında tamamen değişikliğe gidilmesi sonucu faizlerin adım adım arttırılması konut satışlarına büyük darbe vurdu. Bunun sonucu olarak satışlar dramatik şekilde düşmeye başladı. 2020 Ağustos’undan 2021 Ocak’ına kadar altı ay süren düzenli düşüş trendinden sonra ilk defa Şubat ayında satışlar bir önceki ay olan Ocak ayının bir miktar üzerinde seyretti. Mart ayında ekonomi yönetiminde yaşanan değişikliklerin, uygulanan politikada bir değişime sebep olup olmayacağı herkes tarafından merakla bekleniyor. İnşaat sektörü de bu durumu yakında takip ediyor. Zira geçen senekilere benzer bazı önlemlerin hükümet tarafından bu sene de hayata geçirilmesi konusunda sektörde güçlü beklentiler bulunuyor.
Van’daki konut fiyatları
2021 Mart ayı itibarıyla Van satılık daire fiyatlarını Flatfy tarafından yayımlanan sektör raporundan faydalanarak derledik. 3+1 apartman daireleri için Van genelinde 2021 Mart ayı ortalama satış fiyatı 290.000 TL seviyesinde oluştu. İpekyolu ilçesinde konut fiyatlarındaki artış oranı yüzde 30,0 düzeyinde kalırken Tuşba’daki artış oranı yüzde 36,0’yı buldu. Erciş ilçesinde ise konut fiyatlarındaki yıllık artış oranı yüzde 31,0 seviyelerinde gerçekleşti. Van’ın Edremit ilçesinde konut fiyatları bir önceki yıla göre yüzde 45,0 oranında artış gösterdi. İpekyolu’nda 3+1 daireler için ortalama satış fiyatı Mart ayında 328.500 TL düzeyinde gerçekleşti. Tuşba’da 3+1 daire Mart ayı ortalama satış fiyatı 306.000 TL olurken Erciş’te 3+1 daire ortalama satış fiyatı 287.500 TL seviyelerinde oluştu. Edremit ilçesinde 3+1 dairelerin Mart ayı ortalama satış fiyatı 232.800 TL olarak gerçekleşti.
Van genelinde 2020 yılında 7 bin 678 konut satışı gerçekleşti. Bu rakam, 2019 yılındaki 6 bin 862 adetlik satış rakamına göre yüzde 11,9’luk bir artışa işaret ediyor. Ancak bu artışın çok büyük oranda ikinci el konut satışlarından geldiğini göz ardı etmemek gerekiyor.
Konut satışları sonbahar aylarından itibaren düşmeye başlasa da fiyatlar geçtiğimiz aylara kadar güçlü seyretmeye devam etmişti. Ancak, satışların Ocak ve Şubat ayları ile birlikte dibe vurması ve özellikle de ipotekli satışlarda yaşanan dramatik düşüş fiyatların yerinde saymasına neden oldu. Mevcut durumda hükümetten sektöre yönelik herhangi bir destek gelmemesi hâlinde satışların daha da düşük seviyelere gerilemesi ve fiyatların düşüşe geçmesi kaçınılmaz.
2018 yılından beri Türkiye’de de faaliyet gösteren satılık veya kiralık ev arama sitesi Flatfy, düzenli olarak emlak sektöründeki fiyatlamalara ve trendlere ilişkin raporlar yayımlıyor. Flatfy tarafından paylaşılan bu raporlar dönemsel dalgalanmaları, trend analizlerini içeriyor ve ev arayışında olan kişiler için yol gösterici bir nitelik taşıyor.
2020 yılında Türkiye genelinde el değiştiren konut sayısı
2020 yılında konut satışı toplam 1 milyon 499 bin 316 adede ulaşarak bir önceki yıla göre yüzde 11,2 arttı. 2020 Ocak-Aralık döneminde 573 bin 337 satış ile ipotekli konut satışı yüzde 72,4 artarken diğer satış türlerinde yüzde 8,9 gibi bir azalma görülerek konut satışı 925 bin 979 oldu. 2020 yılının içinde ipotekli satışların payı %38,2, diğer satışların payı %61,8 oldu. Ocak-Aralık döneminde ilk defa satılan konutlar yüzde 8,2 azaldı ve 469 bin 740 adette kaldı.
İkinci el konut satışları ise bir önceki yıla göre yüzde 23 artış göstererek 1 milyon 29 bin 576 bin adede ulaştı. Böylece ilk el konut satış oranı yüzde 31,3 olurken ikinci el satış oranı yüzde 68,7 oldu. 2020 yılında il bazında yüzde 17,7 oranla ve 265 bin 98 adetle en fazla konut İstanbul'da satıldı. Ankara 157 bin 95 satış adedi ve yüzde 10,5 oranla İstanbul'u izledi. En fazla konut satışının gerçekleştiği üçüncü il ise 93 bin 457 satış ve yüzde 6,2'lik pay ile İzmir oldu. 2020 yılında Türkiye'de 192 adet ile en az konut satışı Ardahan ilinde gerçekleşti.
2020 yılında toplamda 1 milyon 499 bin 316 satış adediyle en fazla satışın yaşandığı 2017 yılının rekoru da kırılmış oldu. 2017 yılında toplam 1 milyon 409 bin 316 konut satılmıştı.
Cinsiyete göre konut satışı
2020 yılında Türkiye genelinde kadınlar yüzde 32,2 oranla 483 bin 7 konut satın aldı, erkekler ise yüzde 59,5 oranla 892 bin 347 konut sahibi oldu. Kadın ve erkeklerin ortak sahip olduğu konut sayısı 23 bin 424 oldu ve payı 1,6 oldu. 2020 yılında Türkiye'de kadınların en fazla ev sahibi olduğu il yüzde 16,0 pay ve 77 bin 209 konut alımı ile İstanbul oldu. İstanbul'da 149 bin 316 konut erkekler tarafından satın alındı. İstanbul'da ortaklaşa olarak 5 bin 703 konut alındı. Kadınlarda en az konut satışının olduğu il 50 konut ile Ardahan, erkeklerde en az konut satışının olduğu il 130 konut ile Hakkâri olarak gerçekleşti.
Gayrimenkul pazarında yabancı yatırımcı etkisi
Yabancılar için yatırım limitleri ile vatandaşlığı kolaylaştıran mevzuat değişiklikleri, gayrimenkul geliştiricileri ve bankalar tarafından başlatılan kampanyalar ve rekor döviz artışları nedeniyle 2020’nin sonbahar aylarında yabancılara konut satışları hızlandı. Ortadoğu ülkelerinden gelen alıcılar haricinde Çin'in de Türkiye'deki yatırımları önemli ölçüde artmaya başladı ve önümüzdeki yıllarda da bu artışın devam etmesi bekleniyor. Genellikle lüks rezidanslara ve özel tasarlanmış beş yıldızlı yönetilen dairelere yatırım yapan Çinli yatırımcılar için sektör ideal bir konumda. İç pazarda bu segmentteki gayrimenkullere talep tamamen durmuş durumda. Ayrıca, TL’deki değer kaybı sürdükçe yabancılar için Türkiye’deki gayrimenkul piyasası daha cazip hâle geliyor.
Türk emlak geliştiricileri, muhtemel yabancı yatırımcıları çekmek ve projelerini tanıtmak için uluslararası ofisler kurdular. Katar, Rusya, İran, Suudi Arabistan, Türki Cumhuriyetler, Birleşik Arap Emirlikleri ve Azerbaycan'dan yatırımcılar Türk projelerine ilgi gösteriyor.
Resmi kaynaklara göre, en kalabalık şehrimiz İstanbul, yabancı alıcılar için ilk tercih olmaya devam etti. Önceki yıl Irak vatandaşlarından sonra İranlılar listeyi takip ediyordu. Daha sonra sırayla Rusya, Afganistan Suudi Arabistan ve Almanya uyruklular ülkemizde en çok konut satın alan milletler oldular. Ancak 2020 yılında İran vatandaşları ülkemizden 7 bin 189 konut satın alarak liste başına geçti ve en fazla konut satın alan yabancı ülke vatandaşları İranlılar oldu. Daha önce en fazla konut satın alan ülke vatandaşları olan Iraklılar 6 bin 674 adet ile ikinci sıraya geriledi. Rusya Federasyonu vatandaşları 3 bin 78 konut ile Irak uyrukluları takip etti. Afganistan bin 929 adet konut satın alırken, Azerbaycan vatandaşları bin 279 konut satın aldı.
2020 yılının aralık ayına bakacak olursak İran Türkiye'den 764 konut satın aldı. İran'ı sırasıyla, 724 konut satın alarak Irak, 349 konut alımı ile Rusya Federasyonu ve 224 konut ile Afganistan izledi.
Türkiye'de en fazla konut satışı yapılan on ülke vatandaşları sırasıyla; İran, Irak, Rusya Federasyonu, Afganistan, Azerbaycan, Almanya, Kuveyt, Yemen, Kazakistan ve Birleşik Krallık oldu. Yabancılara Türkiye genelinde 40 bin 812 konut satıldı.
2020 yılında bir önceki yıla göre yabancılara yapılan konut satışında yüzde 10,3 oranında bir düşüş yaşandı. 19 bin 175 konut satışıyla İstanbul birinci olurken, Antalya 7 bin 735 konut satışı ile ikinci sırayı aldı. Üçüncü il 2 bin 746 konut satışı ile Ankara olurken, dördüncü il bin 340 konut satışı ile Bursa oldu.
2020 yılında Pandemi şartları
Muhakkak 2020 yılına damgasına vuran olay Covid-19 salgınıydı. Pandemi tüm dünyayı etkisine aldı ve ekonomiyi, çalışma şekillerini ve dolayısıyla gayrimenkul piyasasını da etkiledi. Salgın nedeniyle evde kalma zorunluluğuyla birlikte çalışanlar işlerini evden yürüttü ve uzaktan çalışma imkânı sunan işler rağbet görmeye başladı. Uzaktan çalışmanın sağladığı esneklik sayesinde insanlar büyük kentlerden uzaklaşma olanağı buldu. Büyük şehirlerden daha az yoğun olan Ege ve Akdeniz kıyılarındaki küçük yerleşim yerlerine göçler yaşandı. Bu nedenle Edremit, Bodrum, Mezitli gibi ilçelerde konut satış adetlerinde ve fiyatlarda Türkiye ortalamasının üzerinde bir artış yaşandı. Salgın Türkiye'de mart ayında başlamıştı. Mart ayından itibaren karantina önlemlerinin de alınmasıyla özellikle yazlık bölgelerdeki müstakil ve bahçeli evlere rağbet arttı. Bu bölgelere ilginin artması konut fiyatlarında oldukça yüksek oranlarda artışlara neden oldu. İstanbul, Ankara, İzmir ve Bursa gibi büyük şehirlerde konut değerlerindeki artış Türkiye ortalamasının altında seyretti.
Türkiye'deki konut amaçlı emlak piyasası, mülk sahipleri arasındaki sınırlı talebi karşılayabilmek için parçalanmış ve oldukça rekabetçi bir ortama sahip. İstanbul başta olmak üzere şehir merkezlerinde imar için kullanılabilir arazi eksikliği, konut geliştiricilerini büyük ölçekli projelerle yakın çevreye kaymaya zorluyor. Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ), düşük ve orta gelirli haneler için sosyal konut sağlamaya odaklanan toplu konut geliştirme ve yenileme projelerine liderlik ediyor. Hızlı kentleşme nedeniyle yanlış şehir planlaması ve zayıf altyapı, Türkiye'de depreme dayanıklı evler için bir talep yaratıyor.
